2026년 지방세법·지방세특례제한법 개정 — 강화된 곳과 완화된 곳, 실무에서 무엇이 달라지는가?

들어가며

2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법이 2025년 12월 30일 국회 본회의를 통과하여 2026년 1월 1일부터 시행되었습니다. 이번 개정은 단순한 세율 조정에 그치지 않고, 가족 간 부동산 거래에 대한 증여의제 강화, 법인지방소득세 세율 인상, 골프장·고급주택 중과세 합리화 등 과세 강화 측면과 함께, 비수도권·인구감소지역 세제감면 확대, 지방 미분양 아파트 취득세 감면, 빈집 정비 지원 등 적극적인 혜택 확대 측면을 모두 담고 있습니다.

납세자 입장에서는 부담이 커지는 항목과 활용 가능한 감면이 혼재하고 있어, 어느 규정이 자신에게 해당하는지 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 아래에서는 실무상 주의해야 할 사항과 적극 활용할 수 있는 사항으로 나누어 핵심 내용을 정리합니다.

1. 주의해야 할 사항 — 세 부담이 강화된 주요 항목

① 가족 간 부동산 거래, 이제 '시가 수준'이 아니면 증여로 간주 (제7조 제11항)

기존에는 배우자 또는 직계존비속 간 부동산 거래라도 실제 대가를 지급한 사실이 증명되면 유상취득(매매)으로 인정받을 수 있었습니다. 그러나 이번 개정으로 대가를 지급했더라도, 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 간주합니다.

부모 자녀 간 '저가 매매'를 통한 변칙 증여를 차단하기 위한 조치로, 가족 간 부동산 거래를 계획 중인 경우 반드시 시가인정액과의 차이를 사전에 검토해야 합니다. 이 규정은 개정법 시행 이후 취득하는 경우부터 적용됩니다.

② 회원제 골프장, 승계취득도 중과세 대상으로 (제13조 제5항)

기존에는 골프장을 신설하는 경우에만 취득세 중과(중과기준세율의 400% 가산)가 적용되고, 기존 골프장을 매매 등으로 인수하는 경우에는 일반세율이 적용되었습니다. 이번 개정으로 등록된 회원제 골프장업을 승계취득하는 경우에도 동일하게 중과세율이 적용됩니다. 골프장 인수·합병을 검토 중인 기업은 취득세 비용 계획을 전면 재검토할 필요가 있습니다.

③ 법인지방소득세 세율 인상 (제103조의20)

2022년 이전 수준으로의 법인세 세율 환원에 맞추어 법인지방소득세 세율도 다음과 같이 인상됩니다. 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도의 소득부터 적용됩니다.

일반 법인:

• 과세표준 2억 원 이하: 1.0% (종전 0.9%)
• 2억 원 초과 200억 원 이하: 2.0% (종전 1.9%)
• 200억 원 초과 3,000억 원 이하: 2.2% (종전 2.1%)
• 3,000억 원 초과: 2.5% (종전 2.4%)

부동산 임대업 주업 법인 등(성실신고확인대상 소규모 법인):

• 과세표준 200억 원 이하: 2.0% (종전 1.9%)
• 200억 원 초과 3,000억 원 이하: 2.2% (종전 2.1%)
• 3,000억 원 초과: 2.5% (종전 2.4%)

각 구간 세율이 0.1%포인트씩 인상되는 것으로, 개별 기업의 절대적 세 부담 증가액은 과세표준 규모에 따라 상당한 차이가 있을 수 있습니다.

④ 고급주택 중과 기준 정비 (제13조 제5항 제3호)

기존에는 67㎡ 이상 수영장 등 부대시설이 있는 경우를 고급주택의 한 기준으로 삼았으나, 이번 개정으로 수영장·부대시설 요건은 삭제되고 면적과 가액만을 기준으로 고급주택 여부를 판단하도록 변경되었습니다. 구체적인 면적·가액 기준은 대통령령에 위임되어 있으며, 시행일은 2026년 7월 1일입니다. 고급 주거용 건축물 취득을 계획 중인 분들은 시행령 내용이 확정되는 시점에 다시 한번 확인이 필요합니다.

2. 활용할 수 있는 기회 — 세제 혜택이 확대된 주요 항목

① 비수도권·인구감소지역 투자, 세제 감면 폭 확대

지역 균형발전을 유도하기 위해 산업단지·물류단지·관광단지 조성 및 지식산업센터·벤처기업·기업부설연구소 등에 대한 취득세·재산세 감면이 재설계되었습니다. 수도권보다 비수도권이, 비수도권보다 인구감소지역이 더 높은 감면율을 적용받는 구조입니다.

특히 인구감소지역 내 창업·사업장 신설 또는 이전 시에도 취득세·재산세 감면이 연장되었고, 기존 감면 업종에 야영장업, 의료업, 노인복지시설 등이 추가되었습니다. 수도권 내에서도 과밀억제권역이 아닌 파주·용인·화성·평택 등 지역에서 인구감소지역으로 이전하는 경우에도 감면이 적용될 수 있습니다.

세부 감면율은 행정안전부 고시 내용을 별도 확인하시기 바랍니다.

② 지방 미분양 아파트 취득, 세제 지원 신설

수도권 외 지역의 준공 후 미분양 아파트(전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하)를 사업주체로부터 최초로 유상 취득하는 개인에게 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면하는 규정이 신설되었습니다. 감면기한은 1년으로 한정되어 있으므로 신속한 확인이 필요합니다.

아울러 개인·법인을 불문하고 요건에 해당하는 지방 준공 후 미분양 아파트를 취득하는 경우 취득세 중과세 대상에서 제외되고 주택 수 산정에서도 제외됩니다.

③ 세컨드홈 수요자를 위한 특례 확대

1주택자가 인구감소지역 내 주택을 추가로 취득하는 경우(세컨드홈) 적용되는 특례 기준이 완화되었습니다. 취득세 특례 적용 대상 주택의 가액 기준이 취득가액 3억 원에서 비수도권의 경우 12억 원으로 크게 상향되었고, 재산세 기준도 공시가격 4억 원에서 9억 원으로 인상되었습니다. 대상 지역도 인구감소 관심지역(가액 기준 3억 원)까지 확대되었습니다.

④ 빈집 철거 후 토지 및 신축 건물 세제 혜택 신설

방치된 빈집을 자발적으로 철거한 경우 그 철거 후 토지에 대한 재산세(도시지역분 포함)가 5년간 50% 감면됩니다. 또한 철거일부터 3년 이내에 해당 토지에 신축하는 주택 또는 건축물에 대해 원시 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면받을 수 있습니다. 노후 부동산 정비나 재개발을 검토 중인 분들은 이 규정의 적용 가능성을 사전에 검토해 볼 필요가 있습니다.

3. 신탁 관련 납세의무 변경 — 신탁을 활용 중이라면 반드시 확인

① 금전매수 신탁재산 재산세 납세의무자 확대

기존에는 지역주택조합·직장주택조합만 조합원이 낸 금전으로 매수한 신탁재산에 대해 조합이 재산세 납세의무를 부담했습니다. 이번 개정으로 재개발조합, 주택정비사업조합 등 대통령령으로 정하는 조합도 동일하게 조합 명의로 재산세를 부담하게 됩니다. 2026년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다.

② 수탁자 물적납세의무 범위 확대

위탁자가 신탁재산 관련 재산세를 체납한 경우 수탁자의 물적납세의무 대상이 되는 신탁재산의 범위가 확대되었습니다. 기존에는 해당 신탁재산 자체만이 대상이었으나, 개정으로 신탁재산의 관리·처분·운용·개발 등을 통하여 수탁자가 얻은 재산(신탁법 제27조에 따른 신탁재산)까지 포함됩니다.

③ 담보신탁의 경우 위탁자 기준 '직접 사용' 인정

자금조달 목적으로 수탁자에게 형식적으로 소유권을 이전하는 담보신탁의 경우, 위탁자가 실질적으로 지배·통제하는 때에는 위탁자를 기준으로 '직접 사용' 여부를 판단하도록 개선되었습니다(지방세특례제한법 제185조 신설). 이를 통해 담보신탁을 이용하더라도 위탁자가 감면 목적에 맞게 사용하는 경우 취득세 감면을 유지할 수 있게 되었습니다.

4. 환경 관련 새로운 과세 항목

합성니코틴 담배는 2026년 4월 24일 이후 담배소비세 과세 대상으로 편입됩니다. 다만 영세사업자 부담 완화를 위해 2년간 기존 세율의 50%를 적용합니다.

화력발전 지역자원시설세는 2026년 7월 1일부터 연료에 따라 차등 적용됩니다. LNG 발전은 kWh당 0.6원으로 유지되고, 유연탄 등 그 외 연료를 사용하는 화력발전은 kWh당 0.7원으로 인상됩니다. 또한 둘 이상의 광역자치단체가 공동으로 설치·운영하는 폐기물매립시설에 매립하는 폐기물에 대해 톤당 6,000원의 지역자원시설세가 신규 부과됩니다(실질적으로 수도권매립지 등이 주된 대상으로 예상됨).

5. 시행일 한눈에 보기

2026년 1월 1일 (원칙 시행) 가족 간 부동산 거래 증여의제 강화 / 골프장 승계취득 중과 / 법인지방소득세 세율 인상 / 신탁세제 합리화 / 지방 미분양 아파트 감면 / 세컨드홈 특례 확대 / 빈집 철거 토지 감면 등 대부분의 개정 사항

2026년 4월 24일 전후 (대통령령으로 정하는 날) 합성니코틴 담배소비세 과세 및 2년간 50% 감면 개시

2026년 7월 1일 (별도 시행) 고급주택 취득세 중과 기준 정비 / 매립 폐기물 지역자원시설세 신설 / 화력발전 지역자원시설세 연료별 차등 적용

2027년 1월 1일 출국세(거주자 출국 시 주식 등 양도소득 개인지방소득세) 관련 개정

실무에서 지금 바로 확인해야 할 사항

가족 간 부동산 거래 예정이라면: 시가인정액 대비 거래 가격 차이가 3억 원 또는 30% 기준을 초과하지 않는지 반드시 사전 검토

법인 세무 담당자라면: 법인지방소득세 세율 인상을 반영하여 2026년 사업연도 세 부담을 재추정하고 예산에 반영

골프장 인수를 검토 중이라면: 중과세율 적용 여부를 전제로 취득 비용 재산정

신탁구조를 활용 중이라면: 재산세 납세의무자 변경 및 물적납세의무 범위 확대가 자사 구조에 미치는 영향 점검

비수도권 투자·이전을 고려 중이라면: 감면 업종·지역·기한 등 세부 요건을 사전에 확인하여 혜택을 최대화

지방 미분양 아파트 또는 빈집 취득을 검토 중이라면: 감면 요건(면적·가액·취득 방법 등) 충족 여부를 취득 전 반드시 확인

맺음말

이번 지방세법 개정은 방향이 단순하지 않습니다. 가족 간 거래 규제, 중과세 확대, 세율 인상이라는 강화된 측면과, 지방·인구감소지역 투자 유도, 미분양 해소 지원, 신탁세제 합리화라는 완화된 측면이 공존합니다. 납세자에게 유리한 규정을 놓치거나, 강화된 규정을 뒤늦게 파악하는 경우 모두 실질적인 손해로 이어질 수 있습니다.

법무법인 시완은 조세 분야를 담당하는 정재완 대표변호사를 중심으로 지방세 관련 거래 검토, 감면 적용 자문, 부당한 과세에 대한 불복 대리까지 종합적인 지원을 제공합니다. 시행령 등 세부 기준이 확정되는 과정을 지속적으로 모니터링하고 있으며, 개별 사안에 맞는 구체적인 자문을 드리겠습니다.